Финансовая грамотность: статьи

Как я уже писал на сайте, («Финансовая культура и потребительский ажиотаж-2014») 1 квартал 2015 года показал резкое падение ипотечного кредитования и в целом объема сделок с недвижимостью. Определенный вклад сделали в этот процесс и те, кто дожидался запуска программы субсидирования процентной ставки по ипотеке. Это действие так называемого отложенного спроса.

И дождались: в конце марта 2015 года данная программа была запущена. Средняя ставка по такой льготной ипотеке составляет в среднем 12%. Но важно знать, что льготная ипотека действует не на все объекты. Цель запуска программы – не только стимулировать развитие ипотечного кредитования, но и строительную отрасль. Поэтому она ориентирована на тех, кто приобретает квартиру в строящемся доме (первичный рынок жилья). Стимулирование осуществляется за счет бюджетных средств, которыми компенсируются недополученные банками доходы по выданным ипотечным кредитам.

Не буду останавливаться на технических ограничениях программы (срок, размер первоначального взноса, степень готовности объекта строитель и т.д.), а отмечу еще одно важное ограничение, с которым клиент банка может столкнуться.

«Входным билетом» для оформления льготной ипотеки на квартиру в строящемся доме будет факт аккредитации тем или иным банком этого объекта (конкретного дома) и застройщика как юридического лица в целом. Что это означает?

Льготная ипотека-2015 распространяется на строящиеся объекты, прошедшие аккредитацию в том или ином банке.

Прежде чем начать работать с конкретным застройщиком банк проводит изучение его деятельности, строительной истории (объем введенного в строй жилья), правоустанавливающих документов, документов на земельный участок, разрешения на строительство, в некоторых случаях финансовой отчетности, и выносит вердикт о возможности сотрудничества с ним или отказе от сотрудничества. Конечные цели всего этого процесса следующие: снизить риски выдачи кредитов на объекты, которые не будут достроены, либо риск того, что даже если и будут достроены, то не будут введены в эксплуатацию. Это, кстати, не позволит клиенту оформить право собственности на квартиру, а банку взять ее в залог. И третья цель аккредитации - снизить риски выдачи кредита на объекты, построенные с нарушениями. Узнать о факте аккредитации Вы можете в конкретном банке либо в офисе самого застройщика по тому, с какими из них налажено сотрудничество.

Процедуры аккредитации в разных банках различаются некоторыми нюансами. И рано или поздно те, кто планирует оформлять ипотечный кредит на объект в строящемся доме сталкиваются с вопросом, как определить, надежный застройщик или нет. Так вот, факт аккредитации банком застройщика не только дает возможность банку снизить риски кредитования, но и сигнализирует потенциальным клиентам о том, что с данным застройщиком можно сотрудничать. Чем больше банков аккредитовало застройщика (при прочих равных условиях), тем более надежным он может считаться. И риск недостроя стремится к нулю.

Поэтому прежде чем определиться с тем, в каком из строящихся объектов покупать квартиру, нужно выяснить, аккредитован ли объект в том или ином банке. Это основное ограничение. Если объект аккредитован, банк может предоставить на него кредит, в этом случае следует переходить к изучению других технических ограничений, о которых я писал чуть выше. Если объект не аккредитован, то есть 2 варианта действий: либо оставаться в этом банке и искать другой объект по перечню аккредитованных, либо искать другой банк, работающий по льготной ипотеке (ели понравился именно этот строящийся дом).

Что касается банков, то они, ожидая запуска программы субсидирования процентной ставки по ипотечному кредиту, прогнозировали рост количества заявок на кредиты. Он, конечно, оправдался. Но есть один фактор, играющий против отложенного спроса на льготную ипотеку под 12%. Заключается он в том, что многие потенциальные клиенты отказались полностью от оформления ипотечного кредита. И ставка здесь, по большому счету не причем.

Аккредитация  - способ подтвердить надежность застройщика.

На мой взгляд, в ближайшие 2-3 квартала снижение спроса на ипотечный кредит будет продиктовано не столько высокими ставками (пусть и снижающимися, так символическое снижение ставки на 0,5-0,75% может произойти, например, летом или в случае снижения ключевой ставки Банка России), сколько общей ситуацией снижения реальных доходов населения (инфляция + сокращение заработных плат, количества рабочих дней и т.д.), падением производства и ростом безработицы. Эти факторы со временем будут выходить на первое место. А значит, влияние процентной политики банков на объемы ипотечного кредитования в части привлечения клиентов (акции, скидки, уменьшение маржи банков) будет ограничиваться.