Аналитика

Премьер-министр правильно обозначил проблему, но рецепт решения, на мой взгляд, не соответствует современным вызовам. Жилищная проблема уже несколько десятилетий остается актуальной. Предлагаемые варианты ее решения не позволяют перейти к ее кардинальному исправлению ситуации. Я бы выделил три основных этапа при строительстве дома, на которых происходит рост стоимости квадратного метра жилья. Во-первых, сложности начинаются с выделения земельного участка под строительство. Достижение всевозможных договоренностей, увеличение сроков при получении разрешения на строительство  - первое слагаемое в стоимости жилья до 10% сметной стоимости. Во-вторых, огромное количество времени и средств уходит на согласование технических условий подключения будущего дома к инженерным сетям – до 20% стоимости. В-третьих, бюрократические процедуры сопутствуют и процессу сдачи дома, его регистрации – до 30% стоимости. Итого выходит, что за все недостатки современного законодательства, а также его исполнения, в размере около 50% стоимости квартиры оплачивает покупатель из собственного кармана. По описанным выше причинам появляется проблема несоответствия качества жилья и его статуса реальным качественным характеристикам дома. К примеру, нередки ситуации, когда жилье эконом класса выдается за постройки более высокого уровня, а это дополнительная надбавка к цене (затраты же надо окупить). А всё потому, что по причине наличия бюрократических и иных проволочек, коррупционных схем жилье эконом класса по цене не соответствует данному сегменту. В итоге застройщику приходится искусственно переводить продаваемые квартиры в иной сегмент – более высокий. Если же строительная компания стремится удержать стоимость жилья эконом класса (по качественным характеристикам) в соответствующем ценовом сегменте, то приходится экономить на строительных материалах: в итоге по цене квартира может действительно стоить как жилье эконом класса, но по качеству стен, перекрытий не отвечать требованиям к жилью данной категории. Причина кроется в том, что если условно разделить затраты компании на создание одного квадратного метра жилья на две составляющие – решение организационных и бюрократический вопросов и непосредственно строительство – то получится, что первое слагаемое неизменно. Варьироваться может только второе слагаемое.

Описанные выше три фактора, влияющие на увеличение стоимости квадратного метра жилья, имеют настолько большое влияние, что фактор конкуренции между застройщиками (например, в отдельно взятом регионе), теоретически способный снижать стоимость квадратного метра жилья, сходит на нет. Что касается создания локальных генерирующих мощностей и другие предложения Медведева, то они носят скорее прикладной и частный характер. Между тем, первоначально нужно решить проблему сокращения трансакционных издержек строительной компании, а именно: упростить и ускорить механизм передачи земельных участков в собственность либо в аренду, ликвидировать коррупционную составляющую, упростить механизм подключения дома к инженерным сетям с точки зрения организационных вопросов. И только сделав все это, можно рассчитывать на видимое снижение стоимости квадратного метра жилья. Цифра же, озвученная премьер-министром является скорее отдаленным ориентиром, к которому необходимо стремиться как минимум в среднесрочной перспективе.