Официальные документы

В конце 2012 года были приняты поправки в Жилищный кодекс РФ, а именно Федеральный закон от 25.12.2012 N 271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".

Основное новшество: собственники квартир в многоквартирных домах получают право аккумулировать деньги на специальном счете в кредитной организации (банке), предназначенном для капитального ремонта их дома. Какая система действует сейчас: Фонд содействия реформированию ЖКХ (по сути, это государство) формирует перечень домов, в которых необходимо сделать капитальный ремонт. Кстати, мой дом был включен в этот перечень и отремонтирован за счет средств Фонда. Об этом я писал подробно в статье «За чей счет этот «банкет»... Кто оплачивать будет...» на сайте. Отныне решение данного вопроса ляжет на плечи собственников квартир. Капитальный ремонт будут предполагать ремонт общего имущества собственников: лифтовое оборудование (вплоть до замены) и шахты; внутридомовые инженерные системы (электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения); крыша, в том числе устройство системы вентиляции и выходов на кровлю, если их раньше не было; подвалы; фундамент; фасад (утепление и обновление). Список может дополняться.

Каков механизм и в чем заключаются изменения:

1. Создается специальный счет в кредитной организации, на который ежемесячно каждый собственник квартиры будет перечислять заранее определенную сумму в счет осуществления капитального ремонта его дома в будущем.
2. В полномочия органов государственной власти при этом будет входить: определить порядок установления необходимости осуществления ремонта, то есть решать, нужен или нет ремонт, можно будет в соответствии с Порядком. Также органы государственной власти будут обеспечивать сохранность средств на специальном счете; осуществлять мониторинг выбора собственниками способа формирования Фонда для капремонта, устанавливать минимальный размер взносов собственников в Фонд, устанавливать порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов, создавать региональный оператор, устанавливать порядок осуществления контроля за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств.
3. На денежные средства, находящиеся на специальном счете, распространяются права собственников квартир. Доля собственника в праве на средства на счете пропорциональна его суммарным взносам, уже уплаченным, а также взносам предыдущих собственников квартиры.
4. Средства на специальном счете формируются за счет: собственно взносов, процентов, взимаемых по причине неуплаты вовремя вышеуказанных взносов (пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно), а также процентов, начисляемых банков за пользования средствами на данном счете (аналогично процентам по вкладу).
5. Право собственника на долю в средствах, находящихся на специальном счете переходит вместе с переходом права собственности на квартиру, то есть, покупая квартиру, новый собственник автоматически получает право на долю в средствах на специальном счете.
6. Что может делать общее собрание собственников квартир: принимать решение о способе формирования Фонда, а также принимать решение о необходимости превышения размера взноса минимального размера, устанавливаемого государством, и на какую величину.
7. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги отныне будет включать уплату взносов на капитальный ремонт.
8. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается в зависимости от региона, типа дома, его этажности, стоимости проведения ремонта отдельных конструкций и других факторов.
9. Перечень услуг по ремонту дому, которые осуществляются за счет средств Фонда, приведен в статье 166 Закона.
10. Собственники квартир могут выбрать один из следующих способов формирования Фонда:  1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете. 2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора. Способ формирования Фонда можно изменить (ст. 173) 
11. Если выбирается вариант со специальным счетом, что общее собрание собственников жилья должно принять решение о размере взноса в Фонд (при том, что нормативно-правовой акт органов власти устанавливает минимальный размер такого взноса), установить перечень услуг по ремонту (который не может быть меньше перечня услуг согласно региональной программы капитального ремонта), выбрать сроки проведения ремонта (но не ранее сроков ремонта, установленных в вышеуказанной Программе), а также надо будет выбрать кредитную организацию для открытия счета. Владельцем счета может быть ТСЖ, специализированный потребительский кооператив либо жилищный кооператив.

Итак, на основе изучения нововведений Закона, можно сделать следующие выводы. Администрация региона создает регионального оператора – специализированную некоммерческую организацию, принимает программу капитального ремонта домов, устанавливает сроки проведения ремонта, перечень услуг по ремонту, а также минимальный размер взноса в Фонд капитального ремонта. В программе капитального ремонта устанавливается сроки проведения ремонта в очередном году в каждом многоквартирном доме, и каждый год эти параметры пересматриваются и актуализируются. Финансирование ремонта осуществляется только согласно программе.

Взносы собственников формируют Фонд. Есть два варианта:

1. Собственники домов могут принять решение о том, чтобы средства поступали в общий Фонд ремонта домов, тогда отныне этими вопросами по ремонту будет заниматься региональный оператор. Он организует проведение ремонта. При этом средства собранные с собственников одного дома могут быть потрачены на ремонт другого дома, правда, на возвратной основе.

2. Собственники могут принять решение о создании Фонда для ремонта только своего дома. Тогда ремонтом дома занимается также региональный оператор и собственники. Далее действия указаны в п. 11 выше.

Решение о том, какой вариант выбирается, принимают общее собрание собственников на общем собрании. Теперь  о том, кому какой вариант подходит больше. Что касается второго варианта, то он ориентирован на «продвинутых» и активных собственников, которые готовы сами организовать ремонт, заказывать проведение работ и контролировать качество проведения работ, проводить оплату. Если же у многоквартирного дома есть управляющая компания, то, тем не менее, можно выбрать и данный вариант со специальным счетом, а не с региональным оператором. В этом случае Управляющая компания будет привлекать подрядчика для ремонта. При этом распоряжаться деньгами Фонда УК не сможет.

Первый же вариант подходит тем, кто готов переложить ответственность за проведение ремонта на регионального оператора. В этом случае собственникам не придется предпринимать почти никаких усилий, но при этом от них почти ничего и не зависит. Вариант подходит для более пассивных собственников. Региональный оператор должен следить за графиком проведения ремонта домов, заключать договора с подрядчиками и полностью организовывать работу по ремонту. Данный вариант, по тому, как говорят многие эксперты, подойдет абсолютному большинству собственников. Если у дома есть управляющая компания, то в ее обязанности войдет следить за качеством проведения ремонта за счет средств Фонда.

О размерах взносов. Размер взносов определяются в каждом регионе самостоятельно. Стоит говорить о диапазоне в 5-14 рублей за 1 квадратный метр в месяц.

Теперь о некоторых последствиях. Самое основное следствие принятия закона (финансовое последствие) – это увеличение, по сути, платы за квартиру. Да, цели благие, когда сами собственники будут финансировать будущий ремонт своего многоквартирного дома, при этом законодательно предусмотрен вариант, когда они смогут делать это сами, и тем самым, максимально контролировать проведение ремонта. Но уверен, что большинство собственников воспримет данный закон не положительно. Еще одно последствие – это перенос финансовой ответственности за состояние жилого фонда с плеч государства на плечи самих собственников квартир.

Остается несколько вопросов: по какому принципу будет определяться размер взносов в Фонд (минимальный), как будет формироваться программа по ремонту домов в том или ином регионе, и конечен ли процесс сбора средств в фонд, то есть каков критерий того, когда перечисления в Фонд прекращаются, каковы для этого основания? Судя по всему, на последний вопрос ответ будет отрицательным, хотя его следовало быть ограничить моментом признания дома ветхим (аварийным), подлежащим сносу для строительства нового многоквартирного дома.

Ну и глобальное последствие от введения данного закона заключается в том, что теперь содержание и обслуживание квартиры будет обходится все дороже, что потенциально может снизить инвестиционную привлекательность недвижимости по сравнению с другими инструментами инвестирования, например, банковским вкладом. В последнее время на законодательном уровне было предпринято несколько шагов в части увеличения стоимости содержания квартиры, например, также инициатива о введению единого налога на недвижимость.