Финансовая грамотность: статьи

Ну, что же, ипотека с государственной поддержкой вновь запущена. Цель программы ясна: стимулировать выдачу ипотечных кредитов на приобретение квартир в строящихся объектах, в том числе для поддержания строительной отрасли.

Программа сейчас пользуется большой популярностью, поэтому, надеюсь, что разъяснение всего механизма кредитования по ней заинтересует многих. Заодно станет ясным, кто, кого и зачем поддерживает, и с чего вдруг на некоторые объекты банк предлагает сниженную процентную ставку по ипотеке.

Напомню, что в 2014 году завершилось действие первой программы «Ипотека с государственной поддержкой», в рамках которой клиентам выдавались ипотечные кредиты по ставке 11% годовых. Для примера мы ее и рассмотрим. Сегодняшняя же программа «Ипотека с государственной поддержкой» предполагает кредитование по ставке 12% годовых, что в текущих экономических условиях уже неплохо. И, тем не менее, переплата по этой ставке при аннуитетной системе платежей (равными частями каждый месяц) очень большая.

Итак, сначала расскажу о том, для чего был разработан этот механизм. Цель простая и благая: стимулирование строительства доступного жилья, решение гражданами жилищных проблем. В качестве отступления следует сказать, что вложения в строительство считаются очень перспективными и играют положительную роль для экономики всей страны. Это связано с тем, что строительная отрасль подстегивает многие другие отрасли экономики, вызывает в них оживление со всеми положительными последствиями, так называемый мультипликативный эффект. Ну и социальный вопрос о доступности и обеспеченности граждан квадратными метрами никто со счетов не списывает, так что всё это остаётся актуальным и важным и решается достижением указанной выше цели.

Инвестиции в строительство считаются очень перспективными и играют положительную роль для экономики всей страны.

Как можно стимулировать какую-либо отрасль? Есть разные инструменты: экономические, административные. Но, как мы знаем, известным способом является инвестирование в отрасль. Собственно, та самая «Программа инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеки в 2010-2013 годах» и явилась таким инструментом стимулирования. Обратите внимание, программа инвестирования не только в строительство, но и ипотеку, так как последняя также дает стимулирующий эффект для строительной отрасли, как выше я и отметил, и помогает большему количеству семей решить свой квартирный вопрос.

Итак, мы видим, что в механизме кредитования задействован некий институт - Внешэкономбанк, который является государственной корпорацией. Одной из его задач является управление пенсионными накоплениями граждан, а точнее, пенсионными накоплениями (та часть средств отчисляемых работодателем с дохода работника, которая идет в накопительную часть пенсии) «молчунов», которые не перевели свою накопительную часть пенсии в негосударственный пенсионный фонд. То есть Внешэкономбанк (ВЭБ) управляет данными деньгами, что означает, что перед ним стоит задача инвестировать их в различные активы, приносящие доход, который, в свою очередь, будет формировать будущую пенсию гражданина. Под активами я подразумеваю акции, облигации и другие ценные бумаги. Но если НПФ (негосударственный пенсионный фонд) инвестирует в более рисковые активы (акции), которые могут принести больший доход, то направления инвестирования ВЭБом ограничены, так как этот институт управляет деньгами тех, кто предпочел оставить свои сбережения в государственном пенсионном фонде, где доходность ниже, но при этом ниже и риски.

Управление Внешэкономбанком средствами накопительной части пенсии граждан предполагает инвестирование в различные активы, приносящие доход, который и будет формировать будущую пенсию.

Как, спросите Вы, все это соотносится с рынком ипотеки? Дело в том, что пенсионные накопления граждан (а также собственные средства ВЭБа) и являются источником инвестиций в проекты строительства и ипотеку, о которой говорилось выше. Любые инвестиции предполагают возврат средств и получение дохода от вложений в активы. Для этого они и осуществляются. Этим же и руководствуется ВЭБ. Забегая вперед скажу, что согласно «Программе инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеки в 2010-2013 годах» сумма инвестиций составила 250 млрд. рублей, из них более 91 млрд. руб. было направлено на выкуп ипотечных облигаций. Хронологически после утверждения Программы инвестиций Внешэкономбанк осуществляет для нее отбор участников, точнее банков-участников.

Какова их роль? Она заключается в том, что они становятся «агентами», действующими на рынке ипотечного кредитования. То есть эти банки начинают кредитовать граждан на льготных условиях, заранее определенных соглашением между ВЭБом и банками-участниками. На каждый банк выделяется определенный лимит средств, на который они должны прокредитовать граждан - физических лиц. Все это декларируется упомянутым соглашением, заключаемым между ВЭБом и банками-участниками. Так, согласно нему процентная ставка по таким кредитам не должна была превышать 11% годовых. Кредиты предоставлялись на приобретение квартир в строящихся домах, либо в сданных домах (новостройках). При этом собственность должна быть оформлена на застройщика (подрядчика), который является юридическим лицом. Минимальный первоначальный взнос по данной ипотечной программе составляет 20%.

Таким образом, мы видим, что, действительно, стимулируется строительная отрасль, так как Ипотека с государственной поддержкой не распространяется на рынок вторичного жилья, суть которого сводится к простой смене одного жилья на другое (новые объекты при этом не строятся), и задача по стимулированию рынка вторичного жилья не стоит. Кроме того, к числу обязательных условий ипотеки с государственной поддержкой относятся требования к срокам ввода дома в эксплуатацию: как правило, это ближайший к дате получения клиентом банка ипотечного кредита год, например, на момент 4 квартал 2013 года, дом должен был быть сдан до 1 июля 2014 года, а закладная (ценная бумага, свидетельствующая о том, что квартира находится в залоге у банка) должна была быть оформлена до 31 декабря 2014 года. Ниже я поясню, почему сроки такие сжатые. Схема действия потенциального заемщика такая: он обращается в банк, подает заявку, получает одобрение, выбирает строящийся объект и заключает с застройщиком договор долевого участия (в строительстве дома) с правом требования оформления квартиры в собственность после сдачи дома в эксплуатацию, а с банком – кредитный договор.

Помимо того, что в рамках программы устанавливается процентная ставка на уровне 11% годовых, существует привязка ставки к сроку оформления закладной. То есть на период строительства дома ставка устанавливалась выше 11% и снижалась до этого значения только после оформления закладной. В случае, если закладная не оформлялась заемщиков вовремя, ставка снижалась, но например, с 13,5% не до 11%, а только до 12,5%. Это стимулировало ускорение заемщиком процесса оформления закладной с взаимодействие только с надежными застройщиками, которые не задерживают сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Льготная ставка по ипотеке с государственной поддержке привязана к сроку оформления закладной.

Следующим этапом после выдачи ипотечных кредитов в рамках установленного каждому банку лимита является необходимость выпуска им ипотечных облигаций. Облигация представляет собой долговую ценную бумагу, владелец (покупатель) которой наделяется правом получения в оговоренный срок от эмитента облигации (в нашем случае, от банка) ее номинальную стоимость либо процента от ее номинальной стоимости. И то и другое, по сути, является доходом. То есть эмитент облигации привлекает путем ее выпуска денежные средства, а покупатель облигации приобретает ее в надежде получить доход. Ипотечной облигация называется потому, что обеспечением по ней является имущество, на которое предоставлялся ипотечный кредит. А теперь возвращаемся к срокам ввода домов в эксплуатацию. Для того чтобы разместить ипотечную облигацию, ее необходимо выпустить, и все это надо сделать в сжатые сроки (установленные соглашением с ВЭБом). А так как заложен может быть только построенный дом (точнее квартиры в нем, оформленные в собственность), то и требования к срокам сдачи объекта устанавливаются соответствующие. Бывают такие случаи, что застройщик не сдает вовремя строящийся объект. В этом случае не по вине банка исполнение обязательств перед Внешэкономбанком затягивается.

Итак, подведем, промежуточные итоги: есть некая сумма пенсионных накоплений, которые надо инвестировать. ВЭБом заключаются соглашения с уполномоченными банками, и они обязаны в рамках своих лимитов, в сумме представляющих инвестируемую ВЭБом сумму, выдавать ипотечные кредиты по ставке максимум 11% по программе «Ипотека с государственной поддержкой». Часто случается так, что по разным причинам при сроках действия программы ВЭба банки не успевают «выбрать» лимит. В этом случае, периодически программа с государственной поддержкой продлевается, чтобы банки могли выполнить обязательства перед ВЭБом, иначе потеряется смысл инвестирования пенсионных накоплений. На этом этапе граждане идут в банк и оформляют ипотеку. Может возникнуть вопрос: есть ли санкции к банкам, если они не осваивают весь лимит вовремя? Да, они есть (правда раньше они были не столь жесткими, так, например, можно было отказаться от половины лимита), сейчас же вводятся штрафные санкции. Все это приводит к тому, что банки стремятся проводить более агрессивную политику ипотечного кредитования, расширяют рекламу, проводят специализированные акции для различных категорий граждан.

Под выданные ипотечные кредиты банки выпускают ипотечные облигации, которые выкупаются ВЭБом по выгодной для банка, выдавшего ипотечный кредит, цене (осуществляются инвестиции). Оборотная сторона выгодной для банка-участника цены – это умеренная доходность для Внешэкономбанка (приобретателя облигации) при относительно невысоком уровне риска. Смысл в том, что процентный доход по выданному ипотечному кредиту должен превышать для банка-участника выплаты по выпущенным ипотечным облигациям. Выкуп ипотечных облигаций ВЭБом называется секьюритизацией, которая невозможна, пока не оформлено прав собственности на квартиру и не оформлена закладная на квартиру.

Доходность (ежегодные процентные к номинальной стоимости облигации выплаты, или процентная ставка по купону), по ипотечным облигациям составляет 3% в случае осуществления их выкупа ВЭБом за счет собственных средств и 9% - за счет пенсионных накоплений граждан. В среднем, банк гарантированно получает маржу 4%. Чем больше будет доходность по облигациям ВЭБа, тем в меньшей степени в этой схеме будет заинтересован банк-участник. То есть банк выдает кредит по ставке не более 11% (так определяется первая граница, влияющая на уровень маржи банка-участника, которая напрямую определяет величину прибыли банка и его финансовый результат). Также определяется вторая граница маржи – доходность по облигациям. То есть эту доходность обеспечивает банк-участник. А возможно это только за счет выдаваемых под 11% годовых ипотечных кредитов. Тут возвращаемся к тому, с чего начали – банк стремиться нарастить кредитный портфель. Звенья цепочки «выпуск ипотечных облигаций – выкуп облигаций – финансирование ипотеки (кредитование)» сменяют одна другую. То есть как выданные кредиты и оформленные по ним закладные являются основанием для выкупа облигация и их продажи, так и, наоборот, привлеченные за счет продажи облигаций (размещения) средства становятся источником выдачи новых ипотечных кредитов.

От работы программы ипотеки с государственной поддержкой в выигрыше все субъекты экономики.

Резюмируя все сказанное выше, остановлюсь на основных участниках этой схемы (механизма) и положительных эффектах - как для отдельных субъектов, так и для экономики в целом.

• Внешэкономбанк (этот институт и может выступать тем третьи лицом, которому поступает информация обо всех получателях ипотечного кредита). Это связано с тем, что ипотечный кредит отдельного гражданина (физического лица) является обеспечением по выпускаемым облигациям банка-участника, которые потом выкупаются ВЭБом. Положительный эффект для ВЭБа связан с надежным, умеренно рискованным и умеренно доходным вложением пенсионных накоплений граждан и собственных средств ВЭба. Так как банки осуществляет аккредитацию объектов (застройщиков) перед выдачей кредитов, то это также снижает риски данного способа инвестирования.
• Граждане, заемщики, клиенты банков, получатели ипотечного кредита. Для них положительный эффект заключается в получении возможности оформить льготную ипотеку на строящийся объект, решить свою жилищную проблему. Ставка по программе ипотеки с государственной поддержкой на 2-3% (а по новой Программе 2015 года уже 5-6%) ниже среднерыночных ставок по другим программам.
• Банки. Данные институты не только увеличивают свой кредитный портфель, так как чем ниже цена продукта (в данном случае, стоимость кредита), тем выше на него спрос. Программа «Ипотека с государственной поддержкой» рекламирует сама себя. Банки обеспечивают благодаря реализации программы ипотечного кредитования с государственной поддержкой гарантированную для себя маржу – минимум 2% (11% по ипотеке минус 9% - доходность по ипотечной облигации). Есть еще один важный положительный эффект для банков. Дело в том, что ипотека сама по себе является длинным кредитом (сроки достигают 30 лет). Между тем, у банков есть потребность в средствах для выдачи новых кредитов. Выкуп ипотечных облигаций означает привлечение финансовых ресурсов, которые можно тут же направить на прирост кредитного портфеля. Это может позволить предложить более гибкие условия по другим ипотечным программам банков.
• Общество, экономическая система в целом. Для страны будет выполняться накопительный эффект, когда инвестирование пенсионных накоплений с доходностью до 9% годовых принесут параллельно гарантированную маржу среднем 4% банку или минимальную маржу 2% (11% по кредиту и 9% доходности по ипотечной облигации), а также даст прирост спроса на жилье (за счет больших объемов ипотечного кредитования), что, в свою очередь, подстегнет строительную отрасль к развитию. Как уже упоминалось вначале статьи, строительство простимулирует многие другие отрасли, а также увеличит занятость населения и далее по списку, вплоть до роста ВВП.

Объем выданных ипотечных кредитов по программе "Ипотека с государствненой поддержкой" составил более 300 млрд. рублей.

Итоги программы «Ипотека с государственной поддержкой» были подведены в начале 2015 года. На сайте Внешэкономбанка был размещен релиз. Согласно нему все ипотечные облигации (облигации с ипотечным покрытием) по этой программе были выкуплены. Обязательства банков-участников были выполнены вовремя и в полном объеме. Что касается объема выданных ипотечных кредитов, то он составил более 300 млрд. рублей. Общая площадь жилых помещений составила около 4 млн. кв.м. Средневзвешенные процентные ставок кредитования (в рублях) снизились с 13,7% годовых по состоянию на 1 марта 2010 г. до 12,4% годовых по состоянию на 1 января 2014 г.

Напоследок, отмечу, что описанный выше механизм и программа «Ипотека с государственной поддержкой пользуется большой популярностью, как среди клиентов банков, так и самих кредитно-финансовых институтов. Для многих граждан это единственный способ улучшить свои жилищные условия. Я специально не привожу в данной статье много цифр (например, объемы лимитов, выделенных тому или иному банку-участнику), так как эти данные можно легко найти в Интернете, как, впрочем, и список банков-участников.