Финансовая грамотность: статьи

Продолжаем рассматривать вопросы, связанные с приобретением недвижимости. В зависимости от того, на первичном либо вторичном рынке недвижимости покупается квартира, заключаются разные виды договоров. Для первичного рынка это договор долевого участия (ДДУ) либо договор уступки прав требования (цессии) (ДУПТ). Также возможен вариант оформления договора купли-продажи при покупке объекта недвижимости на первичном рынке. О нём чуть позже.

ДДУ (правильнее его называть договор участия в долевом строительстве, то есть ДУДС) означает, что дословно заемщик участвует в строительстве дома своими средствами (первоначальный взнос по кредиту + сам кредит), как бы финансирует и получает право требования на оформление квартиры в собственность с получением свидетельства о праве собственности на объект. То есть пока дом строится, существует не право на объект, а только право его требования. Договоры участия в долевом строительстве заключаются между застройщиком и покупателем. Если у покупателя нет необходимости оформлять ипотеку, то вся сумма средств покупателя (но уже собственных, а не заемных) направляется на покупку объекта недвижимости. В последнем случае покупатель получит свидетельство о праве собственности (после сдачи дома в эксплуатацию), в котором не будет указания на наличие обременения в пользу банка. Свидетельство «с обременением» будет в том случае, если на момент его получения ипотека не будет погашена.

В случае же с ДУПТ дольщиком (или участником долевого строительства) выступает некое лицо (это может быть физическое лицо либо организация (например, подрядчик, инвестор и т.д.). Этот дольщик владеет правом требования на оформление в будущем объекта недвижимости в собственность. При этом он имеет право переуступить его другому лицу, например, конкретному покупателю – физическому лицу, которое планирует проживать в квартире после сдачи дома. Если переуступка права требования осуществляется, то между первоначальным дольщиком и конечным покупателем заключается договор уступки прав требования на объект. Остальные действия те же, что и в случае с ДУДС. А именно покупателю нужно будет оформить право собственности после ввода дома в эксплуатацию.

Если объектом сделки выступает квартира на вторичном рынке жилья, либо индивидуальный жилой дом, то между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи. Также договор купли-продажи может заключаться при покупке квартиры в новостройке (дом построен и введен в эксплуатацию, но застройщик не успел продать все квартиры на стадии строительства).

Стороной продавца может быть как физическое лицо, так и юридическое. Со стороны покупателя – только физическое лицо (если мы ведем речь о розничном ипотечном кредитовании). В остальных случаях и юридическое лицо. В данном случае объектом залога сразу становится сама недвижимость. При этом также банком оформляется и в Федеральной регистрационной службе (ФРС) регистрируется закладная на квартиру либо индивидуальный жилой дом. Закладная хранится в банке. Если дом находится в процессе строительства, то закладная не оформляется. Таким образом, видно, что закладная оформляется только на готовый (сданный) объект недвижимости.

Стоит сказать еще об одном виде договора, который может быть заключен в период строительства. Это предварительный договор купли-продажи, или ПДКП. Он заключается в тот период (интервал времени), когда работа по договорам ДУДС по строящемуся дому прекращается (незадолго перед вводом в эксплуатацию (гос.комиссия прошла)), а работать по основному договору купли-продажи еще нельзя, так как документы (свидетельства о праве собственности застройщиком на своё имя не оформлены). На это может уходить до 6 месяцев. Как только право оформлено, застройщик может продавать квартиры по схеме ДКП (как выше я написал). Важный момент заключается в том, что ПДКП не регистрируется в Федеральной регистрационной службе. Также в этом ПДКП в обязательном порядке указывается, в течение какого времени (или до какой даты) нужно будет заключить основной ДКП и получить, следовательно. свидетельство о праве собственности на объект недвижимости.