Финансовая грамотность: статьи

Залоговые кредиты часто называют кредитами с обеспечением. Им может выступать объект движимого либо недвижимого имущества. Кредиты под залог движимого имущества – это, в основном, автокредиты. Их мы рассмотрим в одной из следующих статей. Сегодня речь пойдет о розничных кредитах под залог недвижимости. Розничные означает, что покупателем (клиентом) выступает физическое лицо, и объект приобретается на для бизнеса.

Здесь самое главное – это различать, что есть кредиты под залог покупаемого объекта недвижимости, а есть кредиты под залог уже имеющегося в собственности объекта недвижимости. Сначала рассмотрим первый вид кредита.

В розничном кредитовании ипотека, которая возникает в силу закона (имеется ввиду Закон «Об ипотеке», а именно ст.77 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) №102-ФЗ от 16.07.1998 года) предполагает залог квартиры на вторичном или первичном рынке недвижимости. Это ипотека, которую мы все хорошо знаем. Работает она следующим образом. Клиент выбирает программу кредитования в зависимости от типа объекта (строящийся (первичный рынок) либо сданный (вторичный рынок)), подает заявку и получает решение по кредиту. Далее банк проверяет объект и документы по нему либо факт аккредитации застройщика (если речь идет о первичном рынке недвижимости), готовит документы (кредитный договор, договор купли-продажи и т.д.) и предоставляет кредит. Клиент получает на руки свидетельство о праве собственности на купленный с помощью ипотечного кредита объект (индивидуальный жилой дом либо квартира). Эта процедура осуществляется в Федеральной регистрационной службе (ФРС), где регистрируются все сделки с недвижимостью. В этом свидетельстве указано, что собственником является именно заемщик (он же одновременно и залогодатель), а также что существует обременение объекта в пользу Банка. То есть объект находится в залоге в банка. Благодаря тому, что залогом по кредиту выступает приобретаемый объект недвижимости, процентная ставка по такому кредиту ниже, чем по ряду беззалоговых кредитов. После погашения ипотечного кредита (при этом происходит погашение закладной) клиент обращается в Росреестр (она же Федеральная регистрационная служба – ФРС), где получает новое свидетельство о праве собственности, но уже без обременения в пользу Банка.

Теперь обратимся ко второму виду кредита - под залог имеющегося объекта недвижимости. В большинстве банков это отдельная программа кредитования со своими условиями и процентными ставками. В данном случае потенциальный клиент банка подает заявку на кредит, покупает объект, который оформляется впоследствии в собственность клиента без обременения в пользу банка. При этом залогом выступает имеющийся объект в собственности, на который, в свою очередь, накладывается обременение.

Но здесь есть ряд условий и ограничений. Банком/оценочной компанией в обязательном порядке проводится оценка стоимости объекта, который будет выступать в качестве залога. И максимальная сумма кредита ограничена не только условиями программы кредитования, но и залоговой стоимостью объекта. В кредит, как правило, предоставляется до 60-70% от оценочной стоимости объекта.

Одно из популярных заблуждений потенциальных клиентов заключается в том, что считается, что банк может предоставить в кредит любую сумму, оценивая только стоимость объекта, подлежащего залогу. Это не так. Еще одним ограничением является необходимость подтверждать свою платежеспособность (как при любом кредите), и размер получаемого дохода будет ограничивать в итоге максимальную сумму кредита. Рассмотрим ситуацию на примере. Предположим, при своем доходе клиент претендует максимум на 1 500 000 рублей. Даже если 70% от оценочной стоимости квартиры, которую он имеет в собственности и готов заложить, составляет 1800 000 рублей, оформить в кредит получится только 1,5 млн. рублей. Тем самым обеспечивается страхование риска невыплаты кредита заемщиков. Одним из самых распространенных вопросов, касающихся ипотечного кредитования является следующий: зачем нужно оценивать платежеспособность клиента по кредитам с обеспечением? Ответ на него мы рассмотрим в одной из следующих статей. Следите за обновлениями.

Подтверждением приобретения объекта недвижимости на кредитные средства становится свидетельство о праве собственности. При этом клиент обязан предоставить в банк выписку из ЕГРП (выписка из единого реестра прав на сделки с недвижимостью), где будет указано, что на квартиру, имеющуюся в собственности заемщика, наложено обременение в пользу банка. На приобретенный объект недвижимости оформляется закладная, которая впоследствии регистрируется в ФРС.

В заключение рассмотрения данного вида кредита следует сказать, что он, как и «классическая» ипотека (под залог приобретаемого объекта недвижимости) являются целевыми кредитами.

Также одной из разновидностей кредита под залог имеющегося объекта недвижимости является нецелевой кредит. В данном случает клиент получает наличные денежные средства и не обязан отчитываться о направлениях их расходования. Тут возникает вопрос: какой смысл оформлять нецелевой кредит под залог своего имеющегося в собственности объекта недвижимости вместо обычного потребительского (пусть и с поручительством)? Ответ заключается в том, что в первом случае можно претендовать на бОльшую сумму кредита (для ремонта, например) (так как имеется обеспечение), и ставки по такому кредиту чуть ниже. Также не всегда удается найти «достойного» поручителя для обычного потребительского кредита. Последний является наиболее рисковым для банка, что в конечном итоге определяет процентную ставку по нему.