Финансовая грамотность: статьи

Как вы знаете, ипотека – это кредит с обеспечением. Им выступает объект недвижимости, например, квартира. Для банка ипотечный кредит - это «длинные» деньги, то есть выдаваемые на длительный срок, в среднем 10-20 лет. Просчитать экономическую ситуацию на столь длительный период достаточно сложно, поэтому выдача кредита предполагает определенные риски: невозврата кредита, обесценения национальной валюты, самого объекта недвижимости и др. А вот ставка по ипотечному кредиту при этом в большинстве банков постоянна. То есть в кредитном договоре отдельно прописано, что банк не имеет право в одностороннем порядке изменить процентную ставку по кредиту. Для банка это тоже дополнительный фактор риска.

Поэтому ипотечные сделки предполагают различного рода страхование. Оно может быть обязательным или добровольным. К обязательному страхованию относится страхование объекта недвижимости, в некоторых случаях (банках) страхование титула (риска утраты права собственности), но не на весь срок, а также страхование ответственности. Страхование жизни и трудоспособности является добровольным. Рассмотрим эти виды страхования подробнее. Для примера будем рассматривать оформление ипотечного кредита на жилой объект недвижимости (квартиру) физическим лицом.

Страхование объекта недвижимости. Застраховать объект недвижимости необходимо в обязательном порядке. Предоставление договора страхования/полиса с квитанцией об оплате является обязательным! Приблизительный размер страховой премии Вы можете узнать на первичной консультации. Однако заключать договор страхования нужно будет после получения одобрения заявки на кредит, подписания кредитного договора, после регистрации договора купли продажи в регистрационной палате (если выдача кредита осуществляется по схеме «до государственной регистрации»), но до того, как банк перечислит средства ипотечного кредита с Вашего счета на счет продавца квартиры. Все банки сотрудничают с большинством страховых компаний России. Это сотрудничество подтверждается фактом аккредитации банком этой страховой компании. Вы можете выбрать условия страхования любой из них, в том числе компании, входящей в банковскую группу, финансовую корпорацию, куда входит и сам банк. Страхуются риски повреждения и уничтожения Выгодоприобретателем по страхованию объекта недвижимости выступает банк.

Страхование титула. Этот вид страхования действует не во всех банках. Страхование титула предполагает страхование риска утраты права собственности на объект недвижимости. Оспаривание права собственности, полученное при покупке квартиры с помощью заемных средств, осуществляется в суде. Почему это может происходить? Причин несколько: из-за продажи по поддельным документам, нарушениям при приватизации, при ущемлении прав несовершеннолетнего, при осуществлении сделки (продажи квартиры) без согласия супруги или супруга, из-за недееспособности продавца и т.д. Страховая сумма может быть установлена при таком виде страхования в размере рыночной стоимости квартиры (на момент сделки), а не суммы, указанной в договоре купли-продажи. В тех банках, где страхование титула является обязательным, они исходят из того, что при утрате права собственности на квартиру заемщик по ипотечному кредиту и залогодатель – уже не одно лицо. То есть при нарушении условий выплат кредита изъять объект недвижимости в счет обеспечения погашения кредита становится затруднительным. Страхование титула целесообразно в течение первых трех лет после совершения сделки.

Страхование ответственности. Еще один вид страхования, который является не везде обязательным – страхование ответственности. Кого и перед кем? Заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору. Обязательным данный вид страхования является в банках при определенном значении первоначального взноса, как правило, если он не превышает 30% от стоимости квартиры. Если клиент вносит первоначальный взнос больше указанного значения, то страхование ответственности не требуется. Таким образом, банк страхует риски невозврата кредита, так как при малом взносе платеж по кредиту при прочих равных будет больше, что накладывает на заемщика повышенную ответственности, а на банка – дополнительные риски. Страхование ответственности осуществляется единоразовым платежом, размер которого может быть от 30 до 70 тысяч рублей (приблизительно). Стоит обратить внимание, что не лишним будет просчитать, не выгоднее ли увеличить размер первоначального взноса (ели нет такой возможности, то попробовать найти ее) вместо уплаты дополнительной страховки. Деньги, сэкономленные на ней, Вы направляете на первоначальный взнос, там самым оформляете в кредит меньшую сумму и экономите на переплате и, может быть, на размере процентной ставки. Очень подробно данный вид страхования я рассматривал в статье «Страхование ответственности при оформлении ипотеки: по стопам ОСАГО».

Страхование жизни и трудоспособности. И наконец, необязательный вид страхования – страхование риска потери жизни или трудоспособности. Самое главное заключается в том, что большинство банков по своим ипотечным программам устанавливают правило, что в случае, если клиент отказывается от страхования жизни и трудоспособности, то процентная ставка по кредиту увеличиваются. То есть риски банка закладываются в процентную ставку. В основном, декларируя (рекламируя) условия кредита, банки заявляют ставки при условии страхования. Есть и другой способ: предложить ставки выше (то есть устанавливаемые при отсутствии страхования), а потом указать на то, что при заключении договора страхования устанавливается скидка в размере 1-2%. Есть ли смысл делать эту страховку? Здесь ответ для каждого может быть очень субъективным. Граждане России очень осторожно относятся к страхованию вообще и страхованию жизни, в частности. Хотя некоторые обращающиеся говорят о том, что они уже застрахованы. К сожалению, их имеющийся полис не подойдет, потому что при страховании при оформлении ипотеки выгодоприобретателем является банк, а не сам страхователь. Но учитывая то, что ипотека – это большие обязательства, к тому же, на длительный срок, то страховать очень предпочтительно.

Отдельно стоит сравнить расходы со страхованием и без него, то есть оценить финансовую составляющую сделки. В большинстве случаев размер страховой премии столь незначителен, что при выборе повышенной ставки вместо страхования Ваши расходы будут значительно выше. Для сравнения можете попросить консультанта в банке просчитать Вам параметры кредита при повышенной ставке. Лишний дополнительный процент к ставке может дать увеличение платежа на 800-1000 рублей в месяц, а это уже 6000 рублей в год. Страховка наверняка обойдется Вам дешевле. Но здесь, конечно, всё индивидуально. Недорого страховка обойдется тем, чей возраст невелик (например, молодым сесьям), а деятельность не связана с дополнительными рисками. В некоторых случаях, например, когда заемщик находится в предпенсионном возрасте, отказ от страхования может быть для него финансово выгоднее, но не всегда. Это также зависит от тарифов страховых компаний, аккредитованных банком, то есть тех, с кем он сотрудничает. Что касается конкретных рисков, связанных с временной или постоянной потерей нетрудоспособности, то их следует уточнять отдельно в самой страховой компании.

Фото: сайт http://svoe.guru/