Экономика

Участники рынка недвижимости (агентства недвижимости и риелторы, ипотечные брокеры) описывают ситуацию на рынке недвижимости не в радужных тонах. Резко упал спрос на их услуги. И это является проявлением некоторых глубоких тенденций, которые я ниже постараюсь описать. Но здесь следует оговориться, что тенденции характерны не для всех регионов. Более богатые в экономическом смысле субъекты РФ испытывают если не рост числа сделок, то, как минимум, отсутствие резкого спада.

Девальвация и рост ключевой ставки как итоги 2014 года - основные факторы сложностей, возникших на рынке недвижимости.

Сначала о причинах новых тенденций. Началом нестабильности можно считать осень 2014 года, когда происходила резкая девальвация. Следующим ударом по рынку недвижимости послужил рост ключевой ставки Банка России с 10,5% до 17%. Январь и февраль 2015 года ознаменовались временем застоя, когда количество сделок на вторичным рынке недвижимости было минимальным. Март, от которого ждали оживления, его не дал. И в настоящее время никаких новых позитивных сигналов, которые могли бы дать толчок рынку недвижимости, я не вижу. Разве что небольшое снижение ключевой ставки Банка России. Лето, по традиции, является временем затишья.

Итак, о тенденциях.

1.Временное снятие с продажи объекта . Почему это происходит? Некоторые отказались от продажи объекты, чтобы переждать «сложный» в их понимании период. Переждать, чтобы не иметь на руках наличные денежные средства. Другие временно снимают с продажи в ожидании роста цен, чтобы вновь выставить объект по более высокой цене. Итог: резкое уменьшение предложения жилья, что не только усложнило выбор подходящего объекта покупателю, но и стало тянуть цены вверх.

2.Полный отказ от покупки по причине невозможности оформить ипотеку . Количество человек, принявших такое решение, велико. Невозможность оформить ипотеку возникла из-за нескольких причин. Первая: рост ставок по ипотечным кредитам, что увеличило кредитную нагрузку на заемщика. Вторая: произошло ужесточение условий предоставления кредита. То есть ранее проходивший по минимальным и дополнительным требованиям потенциальный клиент теперь не укладывается в рамки, устанавливаемые банком. Третья: ожидания сокращения на работе (итог – потеря источника дохода), непосредственно увольнение с работы, падение реального дохода по причине роста инфляции.

3.Резкое завышение цен на продаваемые объекты . Эту тенденцию можно назвать вторичной и, тем не менее, она актуальна на сегодня. Продавцы объектов недвижимости, выставляющие их на продажу резко стали завышать цены, наблюдая сокращение предложения и резкий рост спроса как желание «убежать» от наличности. Скачок цен происходит по-разному в зависимости от сегмента, количества комнат (самый большой на однокомнатные квартиры) и других факторов. Можно сказать, что цены подогреваются ажиотажным спросом. Пик наблюдался в декабре 2014 года. Первый квартал показывал стабилизацию цен. Но до сих пор рынок недвижимости – это рынок продавца. Тем не менее, в скором времени возможно, что не продав квартиру по установленной цене, придется снижать цену.

4.Изменение структуры сделок . Все сделки на рынке недвижимости делятся по разным критериям: на ипотечные и неипотечные. Здесь структура поменялась в пользу вторых. Также за счет снижения числа сделок, когда продается квартиры, подыскивается другая. Сейчас же стало проходить больше в процентном соотношении сделок, связанных с обменом, наследованием, дарением – именно за счет уменьшения числа обычных сделок по купле-продаже. Тем не менее, ситуация от региона к региону может отличаться.

5.Изменение срока оформления сделок . Дабы не хранить наличные денежные средства на руках длительный период (например, продана квартира, открыт вклад и не спеша осуществляется поиск другой квартиры), участники рынка недвижимости хотят максимально быстро провести сделку. Временной период между переоформлением объекта в собственность минимален

6.Рост ставок аренды на квартиры . Тут следует различать рынок коммерческой и жилой недвижимости. Что касается первого, но по причине увеличения предложения ставка аренды снижается, арендодатели готовы идти на уступки бизнесу. Тенденция с жилой недвижимостью несколько иная: наблюдается некоторый рост ставок аренды. Но, на мой взгляд, данная тенденция продлится недолго. Дело в том, что в многие сняли с аренды квартиру, в итоге предложение уменьшилось, спрос остался тот же. Следовательно, цены выросли. Но общеэкономические факторы будут давить на эту тенденцию и приводить к тому, что спрос будет падать, кто-то откажется, кто-то попросит снизить (например по причине снижения доходов), в результате цены либо остановят рост, либо даже будут падать.

Основной вопрос: когда рынок недвижимости станет рынком покупателя, а не продавца?

Важно то, что в период экономического спада рынки многих товаров, услуг, и в нашем случае недвижимости, становятся рынком покупателя. Это значит, что в большинстве случаев именно он будет влиять и определять цены и то, состоится сделка или нет. В конечном итоге, именно продавцу, скорее всего, придется пойти на уступки и продавать квартиру со скидкой. Конечно, тут есть оговорка, что всё зависит от того, как скоро требуется продать объект недвижимости, но общая тенденция именно такова.