Аналитика

Подъезд, в котором расположена моя квартира, преобразился всего за год. Началось все с того, что дом постройки 1953 года попал в перечень домов адресной программы по капитальному ремонту многоквартирных домов за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ. В результате: был отремонтирован фасад, по желанию жильцов меняли трубы (стояки водоотведения), но вот крыша ремонтникам дается с трудом – этой весной она по-прежнему текла. Самые большие изменения претерпел подъезд – в нем были установлены батареи отопления, пластиковые окна. А далее началось самое интересное: вдруг появились коврики, занавески, домашние цветы, в общем, кто-то создал уют. Как оказалось, въехавшие новые жильцы – соседи в моем же подъезде – решили так «благоустроить» подъезд, по которому они каждый день ходят к себе домой. Эта семья раньше жила в частном доме, и она привнесла это в казенный дом. Это ИХ зона комфорта. Она не совпадает с порогом их квартиры, она шире. И все это на альтруистических началах. Но у большинства зона комфорта – это их квартира. А вот если бы у каждого она была шире, можно представить, что бы было на пересечении этих зон комфорта семей – чистота и порядок. Но описанный случай – скорее исключение. Все наверняка знают, какие сейчас подъезды – можно не рассказывать, даже домофоны не помогают. «Это не моя территория», «я за это не отвечаю», «это общее», а значит, ничье. Таково общепринятое мнение. Такая система функционировала долго… «Я отдаю деньги кому-то, пусть они обеспечивают порядок». Т.е. на сегодняшний пусть мы лучше будем платить налоги государству, а перераспределяемые посредством бюджета средства, таким образом, будут выделяться, например, на ремонт дома. Если внимательно изучить список домов, включенных в программу по капремонту за счет средств упомянутого Фонда, то можно видеть, что их доля мала относительно объемов всего жилого фонда города. Да это видно и невооруженным глазом по состоянию большинства домов и подъездов. Т.е. средств Фонда не хватает.

Разговоры о том, что планируется снять нагрузку по капремонту многоквартирных домов с Фонда идут с начала 2012 года. До настоящего времени бюджетные средства через Фонд направлялись на капремонт жилых домов в абсолютном большинстве регионов России, за исключением, например, Москвы. В последние месяцы с новой силой появились разговоры о том, что нагрузку с Фонда снимут и переложат на собственников квартир. Эту информацию федеральные власти опровергли, уточнив, что и до 2016 (как предполагалось), и после Фонд содействия реформированию ЖКХ будет продолжать финансировать капремонт квартир. При этом, было также сказано, что фактически схема работает как софинансирование, где 5% оплачивает собственник, а остальное – государство. Отмечу, что также возможна схема, когда общие расходы на ремонт многоквартирных домов складываются из трех составляющих – расходов Фонда, регионального бюджета и собственников жилья (пример – республика Татарстан). Как видно на этом примере, объемы средств и охват программы по ремонту будет зависеть, в том числе, и от того, дотационный регион или нет.

Инициатива же Матвиенко заключается в предложении кардинально поменять систему функционирования жилищно-коммунального обслуживания, которая неэффективна – ликвидировать ситуацию, когда мы платим налоги, взносы, а услуги не получаем, а если и получаем, то их качество низкое. Она предлагает возложить обязанность решать вопросы обслуживания общедомовых территорий на собственников. Логика здесь ясна – никто лучше, чем сам собственник будет заботиться о том, что его окружает, но не только заботиться, а также и контролировать процесс оказания услуг. А все потому, что платить он будет за это «живые» деньги. На самом деле, собрания собственников жилья, о которых упоминает Матвиенко, действительно могут быть более эффективны в плане обеспечения ремонта собственного дома, чем Фонд. Причина, на мой взгляд, в том, что никто более точно не сможет определить необходимость привлечения средства для ремонта (либо обслуживания) дома, чем сами собственники.

Но! На мой взгляд, есть два экономических момента-препятствия реализации нововведений и один психологический. Психологический заключается в том, что «за меня пусть там решат, я заплатил, давайте услугу». Мало у кого есть время, силы, желание вообще этим заниматься: кто на работе, у кого-то дела. Не до этого. Экономические заключаются в том, что, во-первых, общество уже встретило в штыки предложения о том, что на собственников приватизированных квартир возложить обязанность по финансированию капремонта. А все потому, что у основной массы населения просто нет средств (низкий уровень доходов основной (!) массы населения) на то, чтобы это оплачивать, пусть даже они и рады бы. Некоторые категории граждан даже получают субсидии на оплату услуг ЖКХ. Для них и речи не может быть о том, чтобы еще делать взносы на капремонт, являясь собственником жилого помещения. В итоге остается выбор: либо по старой схеме мы платим налоги и ждем, будут ли включен дом в программу капремонта за счет средств Фонда (вероятность чего стремится к нулю), либо сами делаем  регулярные взносы и точно знаем, когда будет осуществляться ремонт и на какие средства. 

На самом деле, к новому механизму есть вопросы – как быть, например, с пожилыми жильцами, у которых только пенсия и приватизированная квартира? За какие средства оплачивать им благоустройство обще домовой территории? Другими словами, уровень доходов жильцов одного дома может кардинально различаться, что повлечет разный вклад каждого из них с общие расходы по ремонту и обслуживанию дома и подъезда. По каким критериям будут определяться суммы на ремонт: по площади квартиры? Не совсем корректно, ведь степень использования общедомовой территорией не зависит от количества квадратных метров? Может от количества зарегистрированных лиц в квартире? А если реально в ней проживает меньшее количество человек? Но и средний уровень доходов даже у семей, где работаю двое, и при этом есть дети, недостаточен для выделения какой-то суммы для ремонта. Порой их средний уровень дохода ниже в расчете на одного человека, чем у пенсионеров. Хотя уверен, что многие были бы и не против САМИ платить, САМИ контролировать процесс, и САМИ видеть результат. Как быть с льготными категориями граждан? Также необходимо ответить на вопрос о том, как изымать взносы на капремонт многоквартирного дома у жильцов, через какой механизм и как убедиться в том, что собранные средства пойдут на ремонт именного этого дома, а не соседнего. На мой взгляд, уравниловка здесь не совсем оправдана: нужны гибкие механизмы, как вариант – механизм страхования, но здесь нужны большие изменения. 

Сам по себе он логичен, оправдан и экономически приемлем – имею ввиду страхование квартиры. Правда, идут продажи данного вида страхования с трудом. Когда то обязали всех страховать ОСАГО, никто не обсуждает теперь этот вопрос, и не думает, что это нецелесообразный вид страхования – гражданской ответственности.  Добровольные услуги же в России не приживаются. Хотя, в большинстве стран Европы жильё подлежит обязательному страхованию. На их размер за рубежом влияют такие факторы как стоимость имущества, расположение жилья, изношенность.

Так вот, идея заключается в том, чтобы включать, например, в тариф по страхованию плату за будущие ремонты. Предположим, подходит время ремонта дома – застрахованные жильцы и «льготные» категории оплачивают ремонт и обслуживание за счет страховой суммы, а незастрахованные - из своих доходов ремонт. При этом нужен механизм, определяющий факт наступления страхового случая. Таким образом, для некоторых категорий жильцов это позволит растянуть ремонт во времени в разрезе объема выделяемых ими средств регулярно. Что касается страховой компании, то необходимо разработать особые тарифы, чтобы и страховщик был бы заинтересован в данном клиенте – «льготнике». 

А второй экономический момент заключается в том, что у нас поразительно низкий уровень доверия к управляющим компаниям. Они сами дают повод для этого всевозможными махинациями и другими нарушениями законов. Данный рынок открыт, на нем имеются огромные резервы роста, но он никак не регулируется (имею ввиду определенные нормы, порядок, правила). Эти два экономических фактора, на мой взгляд, и определяют существующее отношение к данному вопросу, который подняла г-жа Матвиенко. Она верно определила проблему и отметила, что без такого субъекта как население ее не решить.

Если речь идет о ремонте подъездов, то я поддерживаю идею о работе системы таким образом: есть частные компании, которые конкурируют между собой за право ремонтировать дом/подъезд. Кроме того, компания, отремонтировавшая подъезд получает право и обязанность его обслуживать, содержать в чистоте, в общем, мониторить его состояние. Оплату можно производить либо в виде абонентской платы, либо она включается в стоимость ремонта, предшествовавшего обслуживанию. В случае, если качество выполняемых работ по обслуживанию низкое, жильцы могут сменить компанию, и в случае, если новая компания выполняет свои обязанности на достойном уровне, жильцы могут оплатить ей следующий косметический либо капитальный ремонт своего дома, подъезда. Это позволит контролировать деятельность такого  рода компаний самим обществом, причем контролировать реально, а не номинально, собираю кучу бумаг и добиваясь своего годами.

Еще один важный момент  - вопрос взаимодействия людей, зрелость общества для решения таких вопросов. Я помню, как происходила установка домофона. Возникла идея, но двум квартирам из 10 он не  нужен, им все равно, поэтому деньги надо было собирать с 8 квартир, но жильцы из оставшихся двух тоже будут пользоваться домофоном. Переговорщики в настоящее время в основной своей массе никакие. Решения принимаются сложно, с трудом можно найти также ответственного, кто готов был бы взять на себя ряд организаторских функций. Но если я плачу деньги, я БУДУ спрашивать с того, кому я доверил. Кроме того, я знаю, кому я плачу, а не дяде какому-то. К чему это я: все это формирует эффективный механизм контроля и отчетности за осуществленные действия и потраченный деньги. Но самое главное – создать четкие правила работы в данном бизнесе, прозрачный механизм, и механизм контроля выполнения данных правил.

Для размышлений ниже привожу таблицу, иллюстрирующую опыт зарубежных стран в сфере оплаты услуг ЖКХ, содержания придомовой территории и т.д. (При подготовке таблицы использовались данные сайта http://www.prian.ru) 

Читая этот опыт зарубежных стран, я понимаю, насколько мы отстали, и почему-то у них это работает, а у нас не только этого нет, но сами дискуссии идут с трудом. 

Выше я отметил, что существует очень много вопросов, которые необходимо решить при переходе к новой системе финансирования жилищно-коммунальной сферы. Необходимо определить критерии, по которым будет рассчитываться сумма к оплате собственником. Т.е. функционирование институтов в сфере ЖКХ требует определенных правил, норм регулирования. Опыт ряда европейских стран говорит, например, что к должностям руководителей управляющих компаний предъявляются очень высокие требования. Так, в Германии управляющий должен иметь высшее образование, диплом экономиста, инженера, юриста или социального работника. Кроме того, он должен обладать необходимыми личностными качествами. А в Швеции в сфере ЖКХ был специально создан и успешно функционирует Жилищный суд. Результаты его работы позволяют говорить об отсутствии коррупции в этой сфере, полной прозрачности тарифов. На высоте и качество обслуживания клиентов-потребителей жилищно-коммунальных услуг. Опыт граждан России, проживающих в настоящее время либо раньше за границей, был бы также очень полезен для страны.