Аналитика

Жилищный вопрос так и остается нерешенным для большинства семей в России, поэтому он и по сей день является актуальным для многих политиков в их дебатах, круглых столах и конференциях. Это подвигает их зарабатывать очки на предложении вариантов решения упомянутой проблемы. Особую актуальность приобретает проблема приобретения жилья по залог для бюджетников: учителей, врачей и т.д.

В 2010 г. 13% населения воспользовались ипотечными программами. В среднем по рынку процентные ставки по ипотеке составляют от 12 до 14% годовых. Некоторые банки предлагают более низкие ставки  - от 9% годовых. Идеальный заемщик по ипотеке для банка выглядит следующим образом: это человек, имеющий семью, высшее образование, в возрасте 30-35 лет, с высоким уровнем дохода. Для лиц, отвечающих данным требованиям, а также имеющим первоначальный капитал, от 0 до 10% от стоимости квартиры, становится возможным приобретение собственной квартиры.

Следует обозначить основные проблемы, по которым ипотека является недоступной для большинства населения: низкий уровень дохода, отсутствие накоплений, неуверенность в завтрашнем дне. Очень важным является то обстоятельство, что если формально при средней заработной плате, удовлетворяющей условиям выдачи кредита, клиент может оформить ипотеку в банке, то разницы между его доходами и платежами по ипотеке может быть совершенно недостаточно для поддержания определенного уровня жизни, развития семьи и детей. При этом не может идти речь и о досрочном погашении ипотеки. Следует отметить, что, как правило, платежи по ипотеке не должны превышать 40% ежемесячного дохода семьи. Оставшихся 60% может попросту не хватать на жизнь. Поэтому, имея возможность оформить ипотеку, некоторое количество клиентов не решается на это именно по указанной причине.

На наш взгляд, формально, предложение Д.А. Медведева является правильным. Действительно, при снижении минимального порога для входа в ипотеку в виде первоначального взноса (до 10%), вероятность ее оформления повысится. Снижение процентной ставки до 5% годовых также позволит снизить ежемесячный платеж по ипотеке, а также переплату. Это позволит решиться некоторым семьям на приобретение квартиры или дома в залог.

Приведем несколько примеров, которые приводит сайт http://www.n-s-k.net (г. Новосибирск) в статье «Кому доступна ипотека?»

Таблица 1. 1-комнатная квартира на вторичном рынке 

                                                                                                                                                                    Таблица 2. 2-комнатная квартира в новостройке*

*Может потребоваться залог имеющейся в собственности квартиры или поручительство физического лица (лиц)

Таблица 3. 2-комнатная квартира на вторичном рынке

Обратите внимание на размеры процентных ставок по ипотеке и размеры ежемесячных платежей. В этом аспекте предложение Президента РФ кажется очень привлекательным, так как снижение ставки в 2-2,5 раза уменьшит размер платежа на порядок.

По заказу газеты «Известия» в Комитете ГД РФ по промышленности, строительству и наукоемким технологиям был определен список примерных доходов по округам, при которых можно рассчитывать на ипотечную программу. При этом использовались данные Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК):

Дальневосточный ФО - 31,8 тыс. руб.

Приволжский ФО - 19,3 тыс. руб.

Северо-Западный ФО - 20,7 тыс. руб.

Сибирский ФО - 18,8 тыс. руб.

Уральский ФО - 20,1 тыс. руб.

Центральный ФО - 13,2 тыс. руб.

Южный ФО - 18,5 тыс. руб.

Проанализируем имеющиеся данные. При соотнесении данных всех таблиц со списком минимальных доходов для входа в ипотеку можно сделать вывод, что из всех вариантов по усредненным данным для семьи доступна 1-комнатная квартира с первоначальных взносом 261000 рублей. Для простоты предположим, что семья получает (по минимуму) 18800 рублей на каждого, т.е. 37600 рублей на двоих. Ежемесячной платеж будет составлять полностью заработную плату одного из супругов.

Таким образом, если для города Новосибирска (Сибирский ФО) средняя заработная плата будет составлять менее 18000 рублей, то для того, чтобы войти в ипотеку, необходимо, либо иметь больший первоначальный взнос, либо платить по кардинально сниженной процентной ставке.

Следует отметить особенность, которая заключается в том, что вероятность оформления ипотеке во многих случаях выше, если в семье есть дети. Это означает, что с одной стороны шансов получить ипотеку больше, а с другой при наличии детей средний доход на каждого будет заметно ниже, что, наоборот, отпугивает потенциальных клиентов от ипотеки. Также при наличии семьи из трех человек, объективно говоря, довольствоваться однокомнатной квартирой не является очень привлекательным вариантом. Важно понимать, что в рассмотренном примере речи о двухкомнатной квартире не идет.

Резюмируя, отметим, что минимальный вход на рынок ипотеки для клиента возможен при наличии первоначального взноса 15% (261000 руб. – это необходимо 1 год копить, откладывая всю заработную плату полностью на взнос), что позволяет приобрести 1-комнатную квартиру на 20 лет. Оставшаяся от заработной платы сумма дохода одного из супругов (мы брали 18000 руб.) делится пополам, т.е. на каждого остается по 9000 руб. Реально это малоосуществимо для большинства населения России. Кроме того, многих пугает не наличие высоких барьеров для входа на рынок, а невозможность выхода с него, т.е. досрочное погашение кредита.

А теперь применим полученную цифровую картину для медиков. Ведь именно с ними встречался Д.А. Медведев, и именно для них это является актуальной проблемой. Поэтому президент отвечал на вопрос одного из присутствующих на встрече, цитатой, вынесенной для обсуждения и анализа в статье.

Приведем некоторые данные. По информации сайта http://etamedicina.ru/view_post.php?entry=155, средняя зарплата медиков - 26000 руб., около $ 800. При этом - это средняя зарплата медиков, которая учитывает «заоблачные зарплаты врачей-организаторов и чиновников, не имеющих к лечению непосредственного отношения». Минимальная зарплата российских практикующих врачей значительно меньше. По данным Росстата минимальная зарплата в России ныне составляет 13200 руб. (против средней зарплаты по стране 18300 руб., а в Москве - 35600 руб.), т.е. меньше «средней температуры по больнице» более чем на 25%.профессия врача в последние годы не покидает ТОП-10 самых низкооплачиваемых профессий в стране.Для сравнения – самая высокая заработная плата в США – у врачей – 15-17 тысяч долларов в месяц. Мы абстрагируемся от среднего дохода в 26000 руб., так как это значение учитывает и доход чиновников в сфере здравоохранения. Будем опираться на цифру 18000 руб. Это значит, по большому счету, в словах Президента РФ, есть логика, смысл, и его слова потенциально ориентированы на какую-то определенную часть населения страны, которые недовольны высоким порогом входа в ипотеку. Но только не на медиков, находящихся с ним на встрече, как, впрочем, и остальных врачей в России. Да, есть определенная группа врачей, которым предлагаемые условия по снижению процентной ставки, первоначального взноса поможет, но их доля в масштабах страны, ничтожно мала. Между тем, складывается впечатление, что помогут сразу всем!

Такая ситуация означает необходимость принятия не односторонних («банковская составляющая»), а комплексных мер по решению проблем медиков. О комплексных мерах поддержки медиков и системы здравоохранения в целом может сказать такой показатель, как расходы государственного бюджета на здравоохранение. 

Член комитета ГД РФ, Т. Яковлева, прокомментировала принятый в первом чтении проект федерального бюджета на 2012 год и плановый 2013-2014 гг.: «Всего на модернизацию здравоохранения в 2011-2011 годах будет затрачено 460 млрд. руб. Первоначально планировалось, что основной поток денежных средств пойдет по трем направлениям: на ремонт учреждений здравоохранения, на их информатизации и на совершенствование стандартов медицинской помощи. А за счет выполнения стандартов автоматически будет расти и заработная плата врачей – примерно на 50%. Главное, чтобы стандарты медицинской помощи были полностью обеспечены финансами.

Тем не менее, более точную картину нам могут дать относительные показатели.

Рис.1. Доля расходов на здравоохранение в федеральном бюджете

На первом рисунке рост в нулевые годы обеспечивался в основном за счет благоприятной конъюнктуры мировых рынков – высоким ценам на нефть.

Рис.2. Общие государственные расходы на здравоохранение в процентах от суммарных государственных расходов.

Отметим, что общие затраты на здравоохранение складываются из следующих компонентов: бюджет здравоохранения (федеральный и субъектов федерации); средства ОМС; средства, полученные за платные медицинские услуги; расходы населения на лекарства (без учета стоимости БАД и средств личной гигиены). 

Таким образом, мы может сделать вывод об объемах средств, направляемых на здравоохранение. Их доля в ВВП мала, кроме того, в сравнении с другими странами эта доля также незначительна.Коснемся вкратце механизма госгарантий по ипотеке. Идея правильная и современная. Но будет она работать или нет, будет зависеть от таких нюансов, как срок госгарантий, какова ответственность (солидарная или субсидиарная), каков объем средств, выделенный на госгарантии и ряда других факторов.

Смысл механизма госгарантий заключается в том, что государство гарантирует возврат кредита банку. При этом выплачивать его обязан в классическом варианте заемщик по стандартной схеме. Если заемщик не гасит вовремя долг, банк может уведомить его о необходимости исполнить обязательства, и если в течение 30 дней предприятие не внесет платеж или не ответит (этот срок будет утвержден постановлением правительства), то банк будет вправе сразу обратиться за деньгами в Минфин, а не добиваться продажи залога. Для банка как субъекта экономики при предоставлении ипотечного кредита важно вовремя, в полном объеме получить денежные средства.По мнению банкиров, поправки значительно улучшили возможности для работы с кредитами, однако солидарная ответственность бюджета так и не введена, к тому же банк не сможет требовать от государства погасить проценты и штрафы.